Quand Laurent m’a appelé la première fois, il était perdu. Budget de 200 000 €, envie d’investir aux États-Unis, mais aucune idée par où commencer. Trois mois plus tard, il signait pour une maison à Orlando. Ce qui l’a bloqué au départ ? Les mêmes freins que 90 % des Français que j’accompagne : la peur de l’arnaque, l’incompréhension du système américain, et surtout cette question lancinante — est-ce vraiment possible depuis la France ?
La réponse courte : oui. La réponse longue : c’est faisable, mais pas comme en France. Les délais sont différents, les frais aussi, et certaines erreurs coûtent cher. Ce guide vous donne exactement ce dont vous avez besoin pour éviter les pièges que je vois encore trop souvent.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les réglementations américaines et françaises évoluent régulièrement. Consultez un professionnel spécialisé en immobilier international avant toute décision d’achat.
Votre achat immobilier USA en 5 points clés
- Oui, un Français peut acheter aux États-Unis sans restriction ni visa particulier
- Budget closing costs : comptez 2 à 5 % du prix en sus
- Financement : privilégiez le prêt en France si vous n’avez pas d’historique bancaire US
- Délai moyen : 45 à 60 jours de l’offre acceptée aux clés
- Piège n°1 : sous-estimer les property taxes et les frais HOA
Pourquoi les Français investissent massivement aux États-Unis
Le chiffre qui fait réfléchir : selon le rapport trimestriel 2025 de la NAR, le prix médian national d’une maison unifamiliale aux États-Unis atteint 426 800 $. Ça peut sembler élevé, mais rapporté au prix au mètre carré parisien, ça reste compétitif. Très compétitif.
Dans les dossiers que j’accompagne, les motivations reviennent toujours au même triptyque. La rentabilité locative d’abord — souvent entre 6 et 10 % brut selon les zones, contre 3 à 4 % en France. La diversification patrimoniale ensuite — placer une partie de son épargne en dollars rassure beaucoup d’investisseurs. Et le rêve américain enfin — cette idée d’avoir un pied-à-terre pour les vacances, avec un locataire le reste de l’année.
77%
des marchés métropolitains américains ont vu leurs prix augmenter au T3 2025
Mon avis tranché sur le timing ? Le marché américain reste dynamique malgré les taux d’intérêt élevés. Les données 2025 du Census Bureau montrent un prix médian des maisons neuves à 392 300 $ en octobre 2025, en baisse de 8 % sur un an. Une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs cash ou ceux qui arrivent avec un financement déjà bouclé en France.
Ce que mes clients découvrent systématiquement : la Floride n’est pas le seul État intéressant. Le Texas offre des prix plus accessibles. La Géorgie monte en puissance. Mais soyons clairs — la Floride reste le choix n°1 des Français, et pour de bonnes raisons fiscales que j’aborde plus loin.
Les 5 étapes pour acheter votre bien immobilier aux USA
L’erreur que je vois le plus souvent chez les investisseurs français ? Croire que le processus ressemble à celui qu’ils connaissent. Spoiler : non. Pas de notaire, pas de compromis au sens français, et des délais qui peuvent sembler expéditifs. Voici comment ça se passe réellement.
Avant l’achat : préparation et sélection du bien
Première chose à faire : obtenir un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). C’est votre numéro fiscal américain, indispensable pour toute transaction. Sans lui, vous êtes bloqué. La demande se fait auprès de l’IRS, comptez 6 à 8 semaines de délai.
Ensuite, trouvez un agent immobilier (realtor) qui comprend les investisseurs étrangers. Tous ne sont pas à l’aise avec ça. L’agent travaille généralement sans frais pour vous — sa commission est payée par le vendeur. Ça change tout par rapport à la France.
Mon conseil après des années d’accompagnement : faites une première visite sur place. Je sais, ça coûte un billet d’avion. Mais j’ai vu trop de dossiers capoter parce que l’investisseur découvrait sur photos que le quartier ne correspondait pas à ses attentes. Une semaine sur place pour visiter 10-15 biens, ça vaut le déplacement.
Pendant la transaction : offre, inspection, closing
Une fois le bien trouvé, vous signez un Purchase Agreement — l’équivalent de notre offre d’achat, mais avec des engagements plus fermes. Vous déposez un earnest money (arrhes), généralement 1 à 3 % du prix, sur un compte séquestre appelé escrow.
La timeline que je constate sur mes dossiers ressemble à ça :
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Signature de l’offre d’achat (Purchase Agreement) -
Inspection du bien (Home Inspection) — 1 à 2 semaines -
Finalisation du financement si prêt — 2 à 4 semaines -
Closing et transfert de propriété — 2 à 3 semaines -
Réception des clés et mise en gestion locative
Le closing, c’est le jour J. Vous signez chez une title company (l’équivalent du notaire, mais version américaine). Vous payez les closing costs — ces fameux frais que tout le monde sous-estime. Et vous repartez propriétaire.
Après l’achat : mise en gestion et fiscalité
Vous êtes propriétaire. Et maintenant ? Si vous n’habitez pas sur place, il vous faut un property manager. Comptez 8 à 10 % des loyers perçus. C’est le prix de la tranquillité.
Côté fiscalité, deux choses à retenir. Un : vous déclarez vos revenus locatifs américains aux États-Unis ET en France. Deux : la convention fiscale franco-américaine officielle prévoit un crédit d’impôt pour éviter la double imposition. Ça fonctionne, mais ça demande un comptable qui maîtrise les deux systèmes.
Pour approfondir chaque jalon de ce parcours, vous pouvez consulter ce guide détaillé sur les étapes clés d’un achat immobilier aux USA qui reprend les points de vigilance spécifiques aux non-résidents.
Financer votre achat immobilier américain depuis la France
Franchement, c’est LE sujet qui bloque 80 % des projets. Et je vais vous dire quelque chose de contre-intuitif : oubliez le crédit américain.
Pourquoi ? Les banques américaines exigent un historique de crédit local. Vous n’en avez pas. Résultat : soit elles refusent, soit elles proposent des taux prohibitifs (7-8 % actuellement) avec 30 à 40 % d’apport. Ce n’est pas rentable.
Le récapitulatif ci-dessous compare les trois options de financement pour un non-résident. Chaque ligne présente les critères clés pour décider. Ces données reflètent les conditions moyennes constatées fin 2025.
| Option | Taux indicatif 2025 | Apport requis | Délai obtention | Difficulté |
|---|---|---|---|---|
| Prêt hypothécaire France | 3,5 – 4,5 % | 20-30 % | 4-8 semaines | Modérée |
| Prêt bancaire US (foreign national) | 7 – 8,5 % | 30-40 % | 6-12 semaines | Élevée |
| Achat cash | N/A | 100 % | 2-3 semaines | Faible |
Ma recommandation systématique : si vous êtes propriétaire en France, empruntez en France avec une hypothèque sur votre bien français. Vous obtenez les taux français (bien meilleurs), vous gardez votre historique bancaire, et la banque américaine n’a rien à voir dans l’histoire. Le bien américain est acheté cash aux yeux du vendeur — ce qui vous donne un avantage en négociation.
Attention au taux de change
Un euro qui passe de 1,10 à 1,05 dollar, c’est 5 % de surcoût sur votre acquisition. Sur un bien à 400 000 $, ça représente 18 000 € de différence. Anticipez cette volatilité dans votre budget.
Si vous envisagez cette option du prêt français, vérifiez d’abord que vous remplissez les critères d’obtention d’un crédit bancaire classiques avant de monter votre dossier.
Les pièges que les investisseurs français découvrent trop tard
Dans mon accompagnement d’investisseurs français en Floride, je constate régulièrement une sous-estimation des closing costs. Sur les dossiers que j’ai traités, le dépassement moyen atteint 8 à 12 % du budget initial prévu. Ce constat est limité à mon périmètre Floride et peut varier selon l’État et le mode de financement.
Les 3 frais que 80 % des investisseurs français oublient
- Property taxes : selon les données fiscales 2025, le taux moyen en Floride est de 0,80 % par an, soit environ 2 340 $ pour un bien de 300 000 $
- Frais HOA : dans les résidences avec copropriété, comptez 200 à 600 $ par mois selon le standing — parfois plus
- Title insurance : assurance titre obligatoire, entre 0,5 et 1 % du prix d’achat, payée une seule fois
Ces frais cumulés peuvent représenter 3 000 à 8 000 $ par an de charges fixes, avant même de parler d’entretien ou de vacance locative. Si votre business plan ne les intègre pas, votre rentabilité fond comme neige au soleil.
Le cas de Thierry : quand le financement US se refuse
J’ai accompagné Thierry, 52 ans, cadre dirigeant à Lyon, pour son premier investissement locatif aux États-Unis. Budget prévu : 350 000 $. Sa première idée ? Obtenir un prêt américain, comme il l’aurait fait en France.
Trois mois de recherche infructueuse auprès de banques américaines. Toutes exigeaient un historique de crédit US qu’il n’avait pas. Les rares qui acceptaient demandaient 40 % d’apport et proposaient du 8,2 % sur 30 ans. Intenable.
La solution ? Nous avons pivoté vers un prêt hypothécaire français, avec garantie sur sa résidence principale déjà remboursée. Taux obtenu : 3,8 %. Apport réel : 25 %. Et surtout, le vendeur américain a vu arriver un acheteur cash — ce qui a permis de négocier 12 000 $ de rabais sur le prix.
L’autre piège majeur concerne le FIRPTA. Selon les directives officielles de l’IRS, lors de la revente d’un bien par un non-résident, l’acheteur doit retenir 15 % du montant de la vente et le verser au fisc américain. C’est une retenue à la source, pas un impôt définitif — mais elle bloque une partie significative de vos fonds pendant des mois, le temps de récupérer le trop-perçu via votre déclaration fiscale.
Pour aller plus loin sur les spécificités du marché floridien, je recommande de consulter les ressources disponibles sur orlandoimmobilier.com qui détaille les particularités locales.
Vos questions sur l’achat immobilier aux États-Unis
Un Français peut-il acheter un bien immobilier aux États-Unis ?
Oui, sans aucune restriction. Les États-Unis n’imposent pas de condition de nationalité pour l’achat immobilier. Vous pouvez acquérir en nom propre, via une LLC (société américaine), ou même depuis une SCI française — chaque option ayant ses implications fiscales spécifiques.
Faut-il un visa pour acheter une maison aux USA ?
Non. L’achat immobilier ne nécessite aucun visa particulier. Vous pouvez même réaliser la transaction à distance, avec procuration. Attention toutefois : posséder un bien aux États-Unis ne donne aucun droit de séjour prolongé. Votre visa touriste (ESTA) reste limité à 90 jours consécutifs.
Peut-on obtenir un crédit immobilier américain en tant qu’étranger ?
Techniquement oui, mais les conditions sont dissuasives. Sans historique de crédit américain, les banques exigent 30 à 40 % d’apport et appliquent des taux majorés (7-8 % actuellement). La solution préférée des investisseurs français reste le prêt hypothécaire en France, avec un taux bien plus avantageux.
Quels sont les frais à prévoir en plus du prix d’achat ?
Les closing costs représentent généralement 2 à 5 % du prix selon les États et les services inclus. S’y ajoutent la title insurance (0,5 à 1 %), les property taxes annuelles (variables selon le comté), et éventuellement les frais HOA mensuels si le bien est dans une copropriété. Prévoyez une marge de 10 % au-delà du prix affiché pour couvrir l’ensemble.
Comment éviter la double imposition France-USA ?
La convention fiscale franco-américaine prévoit un mécanisme de crédit d’impôt. Concrètement : vous payez vos impôts aux États-Unis sur vos revenus locatifs américains, puis vous déclarez ces mêmes revenus en France en déduisant l’impôt déjà payé. Un comptable bilingue France-USA est fortement recommandé pour éviter les erreurs déclaratives.
La prochaine étape pour vous
Vous avez maintenant la vue d’ensemble. Le marché américain est accessible aux Français, les prix restent attractifs dans certaines zones, et le processus — bien que différent — n’a rien d’insurmontable quand on est bien accompagné.
Votre plan d’action pour les 30 prochains jours
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Demander votre ITIN auprès de l’IRS (délai 6-8 semaines)
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Consulter votre banque française sur un prêt hypothécaire adossé à votre bien actuel
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Identifier un realtor spécialisé dans les investisseurs étrangers sur votre zone cible
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Planifier une semaine de visite sur place pour voir 10-15 biens
Précautions avant d’investir aux États-Unis
- Les montants, délais et frais mentionnés sont des moyennes constatées en 2024-2025 et varient selon les États américains
- La fiscalité franco-américaine dépend de votre situation personnelle et de la convention fiscale en vigueur
- Les conditions de financement pour non-résidents évoluent selon les établissements bancaires
Risques à considérer : volatilité du taux de change EUR/USD, charges HOA imprévues pouvant grever la rentabilité, requalification fiscale si la structure juridique est mal adaptée. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine international ou un avocat fiscaliste franco-américain avant toute décision.